Tasas, bajos sueldos y dividendos más altos: los factores que explican la debacle de los créditos hipotecarios

De acuerdo a la Encuesta Financiera de Hogares de 2021 del Banco Central, casi dos millones de viviendas fueron o están siendo financiadas por medio de créditos hipotecarios en Chile. De esta forma, la banca representa aproximadamente el 90% del financiamiento hipotecario, lo cual deja en evidencia el impacto de dicha industria para que las personas puedan acceder a viviendas.

El informe de la Asociación de Bancos (ABIF) sostiene que pese a que Chile ha tenido un “elevado grado de bancarización y de acceso al crédito” en el financiamiento de los hogares, desde el comienzo de la pandemia, la actividad del crédito hipotecario ha sufrido una debacle.

En este sentido, el estudio asegura: “Los montos totales en la cartera de vivienda presentan un dinamismo sustancialmente menor al que exhibían en las dos décadas anteriores, dando cuenta de un cambio relevante. De hecho, y solo para dimensionar, el flujo promedio de operaciones de los últimos dos años es aproximadamente un tercio del promedio de los niveles prepandemia“.

Sumado a ello, detalla que las tasas de interés del flujo de créditos hipotecarios se encuentran “en niveles muy superiores a los mínimos observados durante el período global de tasas bajas de los años 2015-2020″.

El drástico cambio que ha tenido la actividad se puede explicar por el incremento de los costos para la banca al momento de entregar nuevos créditos. También tiene que ver con las condiciones de los hogares para solicitar y solventar nuevos créditos hipotecarios. De esta manera, los factores de demanda han estado en terreno marcadamente restrictivo.

Los factores que han incidido en el deterioro de los créditos hipotecarios

Para detallar cómo estos factores han impactado la capacidad de los hogares chilenos para financiar
sus viviendas, el reporte de la ABIF presentó un análisis sobre la evolución en la carga financiera de un crédito hipotecario para los hogares en los últimos 10 años, considerando el período entre diciembre 2013 hasta diciembre 2023.

El valor del dividendo mensual como proporción del ingreso de los hogares es establecido en base a cinco factores, los cuales son: tasa de interés, precio de la vivienda, porcentaje del precio de la vivienda financiado (Loan to Value), plazo del crédito hipotecario e ingreso de los hogares.

En detalle, en los últimos 10 años los precios de la vivienda se expandieron un 54% en términos reales. En cuanto al ingreso de los hogares, solo ha aumentado en un 14% real en dicho período. Es decir, es un cuarto de lo que creció el valor real de la vivienda.

Además, la tasa de interés promedio en diciembre de 2023 se ubicó en 5,21% real, en comparación con el 4,37% real del año 2013. Con respecto al Loan to Value (LTV), se evidencia que el promedio de financiamiento de las viviendas ha disminuido desde 83% a 79% en la última década.

Teniendo en cuenta los datos anteriores, la ABIF afirmó que los precios de la vivienda es el factor que explica la mayor parte del deterioro de los créditos hipotecarios. “En los últimos 10 años, este factor causó incrementos en la razón de dividendos a ingresos por 13 puntos porcentuales”, sostuvo.