Guetos verticales: Estación Central sí tiene Plan Regulador Comunal

La totalidad de aquellos, autoridades de gobierno, partiendo por el intendente Claudio Orrego y el Seremi de Vivienda y Urbanismo Aldo Ramaciotti, arquitectos, urbanistas, tanto funcionarios públicos como actores privados, ciudadanos informados, profesores universitarios, dueñas de casa, como le gustaba decir al coronel retirado Cristián Labbé, inversionistas inmobiliarios honestos, que sí los hay en reducida proporción, etc. etc. que nos hemos referido públicamente a las impúdicas torres habitacionales de hasta 40 pisos de altura construidas en la comuna de Estación Central tenemos que hacernos un mea culpa.

¿Por qué? Pues todos los anteriores sin excepción hemos cometido el garrafal error de sostener que esas insalubres moles habitacionales de concreto se han levantado porque esa comuna, con una superficie de 15 km2, creada en el año 1985, carece de un Plan Regulador Comunal (PRC).

En efecto, en el área urbana definida entre la calle Ecuador por el norte, la antigua Estación Central por el oriente, avenida Cinco de Abril por el sur y avenida Las Rejas por el poniente, ha estado y está regulada por el antiguo PRC de Santiago del año 1954 y su Ordenanza Local. En el año 1988, la Contraloría General de la República (CGR) dejó establecido mediante el Dictamen N° 33.700, de ese año, que cumple las veces de PRC para el área territorial de la comuna de Estación Central el correspondiente de la comuna de Santiago, ello mientras se dicta para la nueva comuna el respectivo instrumento de planificación urbana que exige la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) y su Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC).

Para mayor claridad, la misma CGR, mediante el Dictamen N° 13.832, de 1990, volvió a dejar establecido que:

“El nuevo plan regulador de la comuna de Santiago, aprobado por res. 26/89 seremi de vivienda dejó excluido de sus preceptos el territorio de la comuna de estación central, que ello no ha podido afectar la existencia de la normativa derivada del antiguo plan regulador comunal de Santiago, como lo reconoce dto 335/89 vivienda así, debe entenderse que mientras la municipalidad de estación central no elabore un plan regulador comunal, continúan vigentes las normas del antiguo plan de la comuna de Santiago aplicables al territorio de aquella, porque el municipio de esta no pudo disponer normas que afectaran a otras comunas”.

La “Ordenanza Local de Edificación para la Comuna de Santiago” fue aprobada el 4 de agosto de 1939 y mantiene su vigencia en parte de la Comuna Estación Central. En ella destacamos:

• Según su Artículo 3°, toda la Comuna de Estación Central está en la Zona V
• El Artículo 7° define una rasante de 65° para la fachada posterior, “que parte del pie del muro divisorio opuesto a la calle”.
• El Artículo 9° para la Zona V define una altura máxima de 8 metros, y excepcionalmente permite una altura máxima de 12 metros si existieren edificios existentes de 3 pisos.
• El artículo 19 define la “superficie máxima edificable por piso”, que hoy se conoce como coeficiente de constructibilidad, para la Zona V, se acepta 50% en lotes de esquina y 40% en los demás lotes.
• En el Artículo 26 se establece que todas las edificaciones en la Comuna de Santiago deben ser de edificación continua.
• El Artículo 30 señala que en la Zona V “no se permitirá ninguna construcción a partir de los 40 metros medidos desde la línea de edificación hacia el interior”.

Al norte de Avenida Ecuador por Avenida Las Rejas donde se emplaza el monstruo más emblemático, no tiene normas del Plan Regulador Comunal de Santiago ni de Quinta Normal, pero si existe el Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS), que a falta de los anteriores tiene plena aplicación, respecto a la densidad y la vialidad estructurante. En el numeral 3.4 del Artículo 4.3 de su ordenanza se define una densidad bruta máxima de 600 hab/Ha que el “emblemático” edificio sobrepasa con creces.

Para solicitarse un permiso de edificación debe acompañarse un Certificado de Informaciones Previas, que define las normas urbanísticas dadas por el Plan Regulador Comunal, y en caso de no existir, el artículo 1.4.4 de la OGUC, obliga a “dejar constancia de dicha situación, indicando que en tales casos se aplican las normas urbanísticas de la presente Ordenanza”.

En el artículo 1.1.2 de la OGUC se define que la Edificación Continua es “la emplazada a partir de los deslindes laterales opuestos o concurrentes de un mismo predio y ocupando todo el frente de éste, manteniendo un mismo plano de fachada con la edificación colindante y con la altura que establece el instrumento de planificación territorial.” Es decir, si el edificio vecino existente es de dos pisos la continuidad debe conservar esa altura y si no hay un instrumento de planificación, su altura final y profundidad no puede ser arbitraria, materia que el Seremi de Vivienda y Urbanismo se pronunció tiempo atrás. Del mismo modo, la aplicación de la rasante de los cuerpos aislados debió aplicarse, no pudiendo sobrepasar los 12 pisos y no los 24 pisos que se ejecutaron.

También se debe tener presente que el artículo 2.1.2, inciso segundo, de la OGUC establece lo siguiente: “Las áreas no reguladas por Instrumentos de Planificación Territorial se regirán por las normas de la Ley General de Urbanismo y Construcciones y de esta Ordenanza”.

Al tenor de lo que señala la Ordenanza Local del PRC de Santiago, la Ordenanza del PRMS y la OGUC, sería interesante que el Seremi de Vivienda y Urbanismo dispusiera supervigilar el grado de cumplimiento de estas normas urbanísticas, asunto que en todo caso está radicado en la CGR conforme a 2 presentaciones ingresadas en el ente fiscalizador por la Fundación Defendamos la Ciudad. En todas esa torres ¿se habrán ejecutado los estudio de ascensores?.

En tal sentido, si no queremos que se construyan en los edificios los insignificantes departamentos de 20 m2, que sí los hay en Estación Central, perfectamente el Minvu a través de su División de Desarrollo Urbano (DDU) puede establecer en la OGUC que las superficies mínimas de las viviendas acogidas a la Ley Nº 19.537 de co-propiedad inmobiliaria, deben contemplar unos 35 o 40 m2, superficies que consideramos razonables para un buen vivir.

Recordemos que las viviendas sociales construidas bajo la tuición del Servicio de Vivienda y Urbanización (Serviu) dependiente del Minvu, consideran actualmente superficies del orden de los 50 m2.

Proponemos lo anterior, debido a que los PRC no pueden fijar dimensiones mínimas ni máximas para las viviendas e introducir esa elemental exigencia en la OGUC significa redactar en 5 minutos un par de líneas, llevándolas a un Decreto Supremo (DS) firmado por la Ministra Paulina Saball, acto administrativo que se envía a la CGR para su toma de razón y cumplido este trámite, tal DS se publica en el Diario Oficial. Por lo tanto, en el corto período de un par de semanas se regulariza para siempre la situación que tanto preocupa a tantos.

Recordemos que el artículo 9° del D.S. N° 1.608 del MOP publicado en Diario Oficial del 05/09/1959 que definía “La vivienda económica individual o colectiva considerará, por lo menos, en su programa lo siguiente: Sala de estar-cocina, servicios higiénicos y dos dormitorios. La superficie edificada mínima del proyecto con este programa será de 35 metros cuadrados……”. Esta antigua disposición quedó en nada porque los avispados inmobiliarios ejercieron sus influencias en el aparato del Estado. Quienes se desenvuelven en este tipo de negocios les gusta lucrar a destajo, como ya se ha demostrado con las innumerables torres de Estación Central en donde esos empresarios “exprimieron el limón” para rentabilizar al máximo sus inversiones.

Esto de fijar estándares en la regulación urbana existe ya para determinar las dimensiones, largo y ancho, de los estacionamientos ligados a los departamentos de los edificios, para las exigencias asociadas al número mínimo de viviendas (300) respecto de los proyectos inmobiliarios que se ejecuten en zonas saturadas de contaminantes, los cuales se deben someter a la Evaluación de Impacto Ambiental, como también para los estudios de impacto vial de los proyectos residenciales (250 estacionamientos) y proyectos de equipamientos comerciales (150 estacionamientos), de tal forma que es relativamente fácil hacer las cosas bien. Solo falta iniciativa y compromiso con la gestión pública.

Por último, volviendo al tema de fondo, interesante tarea tendrá la CGR debido a que en el territorio urbano de la comuna de Estación Central, reseñado en el tercer párrafo, existen más de los 70 edificios denunciados por Orrego, los que vulneran el PRC de Santiago y por lo tanto son ilegales. En este sentido el artículo 148º de la LGUC es muy explícito y por lo tanto no caben las astutas interpretaciones que siempre invocan los privados acostumbrados a pasar gato por liebre.