Nueva reforma a la Ley de Inclusión: arriendos regulados por la Superintendencia de Educación

Esta semana ingresó a tramitación en el Congreso una segunda modificación a la ley de Inclusión Escolar, con el objeto de sustituir el límite máximo para las rentas anuales de arrendamiento de los inmuebles en que se presta el servicio educativo, y que hasta ahora están fijadas en un 11% del avalúo fiscal.

Cuando se legisló en 2014, se tuvo presente una premisa errada: que el avalúo fiscal correspondía a un 60% del valor comercial de los inmuebles, por lo que la regulación permitiría que existieran arriendos a valores de mercado. Sin embargo, y tal como se reconoce en el Mensaje del proyecto de ley, dicha proporción no es tal y, en el hecho, hay casos en que el avalúo fiscal está por debajo del 20% del valor comercial.

El error en el diagnóstico tuvo como efecto que los colegios vieran dificultadas sus opciones de mantener los arriendos vigentes, en la medida que las rentas autorizadas por la ley distaban de los valores de mercado.

Para resolver el problema, el gobierno propone que se autorice un valor anual de arriendo superior al 11% del avalúo fiscal “siempre que se demuestre que la operación se realizará en los términos y condiciones que habitualmente prevalecen en el mercado en el lugar y tiempo de celebración”.

En vez de fijar un criterio único y objetivo para todos los establecimientos escolares, el gobierno optó por entregar una facultad discrecional a la Superintendencia de Educación. En efecto, será esa agencia la que acepte o rechace un mayor valor de canon de arriendo, dictando un acto administrativo basada en los “antecedentes con que disponga respecto de operaciones similares que haya obtenido en el marco de sus atribuciones”.

Lo propuesto es inviable, atendida la carga de trabajo burocrático que significará evaluar los contratos de arriendo para cada una de las solicitudes que se realicen a lo largo del país. Al recordar que la misma Superintendencia de Educación lleva un año y medio de retraso en la dictación de las instrucciones generales que permitan regular las remuneraciones de los administradores de los colegios, la solución más se asemeja a un obstáculo.

No se puede seguir cargando de funciones a entidades que no dan a basto. Si el gobierno quiere flexibilizar los valores de arriendo, que se dicte una regla general, que exija el cumplimiento de condiciones objetivas (por ejemplo, una tasación bancaria o de un perito certificado, y que sea auditable), y evitar la entrega de facultades discrecionales, cuando se trata de problemas generales.