10 razones que llevan a los chilenos a temerle al fantasma de la burbuja inmobiliaria

Aunque el Banco Central en su Informe de Estabilidad Financiera (IEF) de septiembre no reconoció explícitamente la existencia de una burbuja inmobiliaria, si alertó respecto de la evolución de los indicadores de la construcción al reconocer el alza de los precios de las viviendas en varios sectores de Santiago.

Esto coincide con el aumento de un 34%  en la venta de viviendas en el Gran Santiago en el tercer trimestre de este año respecto de igual período de 2011, cifra dada a conocer este miércoles por la Cámara Chilena de la Construcción (CChC).Esto significa que en los meses de julio, agosto y septiembre de 2012 se comercializó un total de 10.790 unidades, correspondientes a 7.131 departamentos y 3.659 casas.

Pero más allá de este reconocido dinamismo, un informe elaborado por la plataforma de información en línea Inciti para la revista Capital detalla el aumento experimentado por las propiedades desde 2010 a la fecha. Aquí te enumeramos 11 razones que llevan a los chilenos y sobre todo a los santiaguinos a mostrarse más que preocupados de cara a un fenómeno que ya complicó la vida de los propietarios o quienes aspiraban a serlo en España y EE.UU.

1.- Precios al alza: El informe de Inciti sostiene que sólo entre el primer trimestre del 2010 e igual lapso de este año las casas nuevas han anotado un incremento de precios de 2,3% mensual. Es así como mientras en 2010 una casa nueva en el sector oriente se vendía a 8.129 UF, en 2012 pasó a transarse en 13.080 UF, en promedio. En casas usadas el salto fue desde las 6.665 UF a las 8.380 UF.

Con respecto a los departamentos, el Índice Real de Precios de Viviendas (IRPV), que elabora periódicamente la CChC señaló que durante el trimestre móvil julio-septiembre su precio experimentó un incremento anual de 11,4%, mientras que, en igual período, el precio de las casas aumentó 4,7% en doce meses.

Según los datos del  Observatorio Habitacional del ministerio de la Vivienda, otorgados por Collect, el metro cuadrado en todo el Gran Santiago pasó desde 36,7 UF a 41,5 en cuatro años. Desagregado por departamento, el salto fue de 40,3 UF a 45,1 UF y en casas, desde las 27,2 UF a las 31,5.

2.- Comunas caras: El informe de Inciti reconoce las alzas en los precios de viviendas en comunas como Las Condes, Lo Barnechea, La Reina, Vitacura, Providencia e incluso Nuñoa, las que en caso de persistir y generalizarse podrían configurar una fuente adicional de riesgo, con “eventuales ajustes en los precios que incidan en la rentabilidad de los proyectos ejecutados y, adicionalmente, en los colaterales de los préstamos hipotecarios”.

Durante los últimos dos años se observan aumentos en los precios de las viviendas que promedian el 30%, las que dependiendo del sector, van desde un 25 hasta sobre un 40%, con énfasis en las comunas del sector Oriente de Santiago, detalla El Clarín, recogiendo un análisis realizado por profesionales del Colectivo Andamios.

3.- Escasez de suelo y materiales más caros: La falta de espacio para levantar viviendas sumada al encarecimiento de los materiales de construcción, incluido el aumento del IVA para esa industria también inciden en el aumento de los precios tal como indica,  Julio Arévalo, corredor de Mardones Propiedades.

4.- Santiago en problemas: Un estudio de la Cámara Chilena de la Construcción y la Universidad Católica advierte que la superficie disponible para construir en Santiago equivale al tamaño de la comuna de Ñuñoa. En Lo Barnechea sólo quedan 122 hectáreas, en Vitacura apenas 21 y en Las Condes, 20. En este complejo escenario, Puente Alto y San Bernardo aparecen como los municipios con más terrenos disponibles para viviendas nuevas.

En este sentido cabe apuntar que “de julio a septiembre de 2012 la oferta de viviendas disminuyó 11% en doce meses, lo que se explica, por un lado, por una exigente base de comparación y, por otro, por el agotamiento del stock de viviendas disponibles en ciertas comunas del Gran Santiago”, explica el gerente de Estudios de la Cámara Chilena de la Construcción, Javier Hurtado.

5.- Las oficinas no se quedan fuera: En el mercado de oficinas, afirma el Colectivo Andamios, los precios del metro cuadrado han llegado a aumentar en un año desde 50 a 70 UF, como sucede en la comuna de Providencia, tendencia que es seguida por los arriendos, que han aumentado en 25% promedio.

6.- Más ingresos más ganas de gastar:  El aumento en el porcentaje de ingresos a disposición de las personas, fruto del crecimiento económico ha llevado a muchos y muchas a optar por la compra de bienes raíces como un instrumento de inversión.

7.- La tentación de los créditos hipotecarios: El sistema financiero ha generado más facilidades para la compra de viviendas y ha accedido al sistema financiero gente que antes no tenía acceso”. En esta línea, la corredora de propiedades Engel&Völkers consigna que el acceso a créditos hipotecarios es hoy “casi ilimitado, y la tasa de interés está relativamente baja”.

8.- Nula capacidad de ahorro: Con excepción del 20% de los hogares más ricos, la capacidad de ahorro de las personas en Chile es nula. Por el contrario, el gasto por persona en el 80% de los hogares de menores ingresos se encuentra invariablemente por sobre los ingresos, esto a pesar de que los ingresos incluyen los subsidios estatales y las transferencias recibidas de instituciones y otros hogares.

9.-Dinamismo en el sector de la construcción: Desde mediados de 2010 este sector ha dinamizado a la economía chilena. Esta tendencia se ha reforzado durante los últimos diez meses con tasas de crecimiento superiores al 10%, en circunstancias que la economía en su conjunto no supera el 6%. Es así como mientras en 2009 se vendían en promedio en Santiago 74,4 viviendas al día, en lo que va corrido de 2012 se venden 97,1 casas y departamentos diariamente.

10.- El mal ejemplo europeo: Para los analistas de Andamios, un colapso generalizado en Europa podría aumentar el flujo de capitales a Chile, lo que llevaría a una expansión en el actual proceso de consumo y a un auge de la construcción. Si esto ocurriera, podríamos llegar a enfrentar una mega burbuja especulativa, algo similar al boom de consumo de finales de los años 70 y comienzos de los 80, que terminó con un estallido financiero y económico que impulsó movilizaciones que contribuyeron a la salida de Pinochet.