Reingeniería en las Direcciones de Obras Municipales

Dentro de la labor de fiscalización que ejerce la Fundación “Defendamos la Ciudad”, nuestros profesionales de la V Región de Valparaíso comprobaron que en la comuna de Viña del Mar, más de 50 edificios no han cumplido con lo reseñado en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción (OGUC), lo cual es de suma gravedad. En efecto, en los casos estudiados en zonas sin límite de altura en tal comuna esos edificios no cumplen, al acogerse al estudio comparativo de sombras, con las condiciones más significativas fijadas en dicha regulación de alcance nacional.

A modo de ejemplo :

1.- Los edificios aislados de más de cinco (5) pisos no pueden ocupar un volumen expresado en m3 superior al 90% del volumen teórico edificable en el mismo predio.
2.- Las superficies de sombras proyectadas por el edificio propuesto no pueden superar las proyectadas por el volumen teórico.
3.- En los casos de ocupar las normas de conos de sombra para edificación aislada sobre continuidad, las sombras se deben proyectar sobre un plano horizontal ubicado a la altura máxima permitida para la edificación continua, no sobre el nivel de terreno natural situación infringida en múltiples ocasiones. Con este ardid se aumenta el tamaño de las sombras un 21 %.y por ende del edificio.
4.- No se han respetado los distanciamientos mínimos obligatorios hacia los vecinos
5.- Nos preocupa sobremanera que se han mal construido intencionalmente los volúmenes teóricos no respetando los límites de las alturas máximas.

Estas situaciones anómalas se le han representado formalmente en días recientes al Seremi de Vivienda y Urbanismo de la V Región y para fundamentar nuestros dichos más adelante se aprecia un “Resumen explicativo de la aplicación de los conos de sombra” preparado por el arquitecto Mauricio Zulueta, miembro de nuestro colectivo ciudadano.

Pues bien, con el propósito de normalizar la situación el martes 26 de enero pasado nos dirigimos por escrito a los presidentes de la Cámara Chilena de la Construcción, Colegio de Arquitectos de Chile, Asociación de Directores de Obras Municipales y Asociación de Arquitectos Revisores Independientes, dándoles a conocer parte del texto que estamos publicando en esta columna.

A los anteriores, Jorge Mas, Pilar Urrejola, Agustín Pérez y Jorge Guzmán, respectivamente, les dijimos que teníamos la impresión de que en todas las municipalidades del país se cometen estas malas prácticas que favorecen a ciertos titulares de proyectos. Asimismo les manifestamos que es indispensable una reingeniería al interior de las Direcciones de Obras Municipales para que los afiliados a sus asociaciones gremiales y en general todos los actores, empiecen a ceñirse escrupulosamente a la OGUC, con lo cual por lo menos en este aspecto puntual el mercado inmobiliario debería funcionar correctamente.

Solo nos respondieron, con distintos comentarios y énfasis, los presidentes de la Asociación de Directores de Obras Municipales y de la Asociación de Arquitectos Revisores Independientes, cuyo presidente Jorge Guzmán, con justa razón, criticó severamente con diversos hechos concretos el quehacer administrativo en las Direcciones de Obras, asunto que, con anterioridad, ambos (quien suscribe y él), le habíamos dado a conocer en su oficina al abogado Osvaldo Vargas, Jefe de la División de Infraestructura y Regulación de la Contraloría General de la República.

Por lo delicado del asunto, sabemos que Mauricio Candia, Seremi de Vivienda y Urbanismo de la V Región, está solicitando una entrevista con el arquitecto Pablo Contrucci, Jefe de la División de Desarrollo Urbano (DDU) del Minvu, para recibir instrucciones oficiales sobre esta materia, próxima reunión en la cual nuestro colectivo ciudadano, estando presente en la misma, ratificará el contenido del Resumen preparado por el arquitecto Zulueta. Aunque el asunto es muy técnico e incomprensible para muchos, consideramos que sí se debe conocer para que el mercado inmobiliario funcione y así terminar con los abusos que algunos privados cometen, valiéndose del descontrol y lenidad municipal y por ello, para dejar un testimonio, se reproduce a continuación el

RESUMEN EXPLICATIVO DE LA APLICACION DE LOS “CONOS DE SOMBRA”

Con el propósito de proteger el asoleamiento, la privacidad y la calidad de vida de los predios vecinos a los nuevos edificios, la OGUC estableció en su Art. 2.6.3, restricciones de diseño, tales como distanciamientos a los deslindes y no sobrepasar en ningún punto las rasantes, que son rectas imaginarias con un determinado ángulo de inclinación simulando la proyección de los rayos de sol. Estas normas se aplican en forma simultánea y rigen para las edificaciones aisladas.

En ciudades que no tenían definido su límite de altura máxima a edificar, la aplicación de las rasantes en el diseño de los edificios, tuvo como consecuencia la aparición de edificios con forma lustrín de zapatos y para evitar el diseño con planos inclinados, la OGUC incorpora en el Art. 2.6.11, la opción de sobrepasar las rasantes, siempre que la sombra proyectada del edificio propuesto no supere la sombra proyectada del volumen teórico edificable en el mismo predio.

El volumen teórico es una forma, un sólido, el cual resulta de la aplicación de las disposiciones para un predio en particular, sobre superficies de rasantes, distanciamientos a los vecinos, antejardines y alturas máximas cuando las hubiere. Éste volumen teórico, expresado en m3, es el parámetro básico para comparar el tamaño del edificio real y sus sombras.

Para que un edificio pueda acogerse a lo normado en los artículos 2.6.11 y siguientes de la OGUC, deberá cumplir con los límites y restricciones que se enumeran:

A) Esta metodología es solamente aplicable para edificaciones aisladas, esto significa que son construcciones distanciadas de los vecinos y de la línea oficial de cierro, con antejardín.
B) El volumen real medido en m3 de un edificio asilado de cinco o más pisos de altura, no puede sobrepasar el 90% del volumen teórico expresado en m3, conforme el Art. 2.6.3 inciso 7 de la OGUC).
C) Las áreas de las sombras que proyecta el edificio propuesto en el nivel del suelo natural, hacia el oriente, al poniente y al sur deben ser igual o menor a las que proyecta el Volumen Teórico hacia las mismas orientaciones, y por ende no pueden superar la superficie de sombra total producida por dicho Volumen Teórico. Así como tampoco su altura total. (Art. 2.6.12 inciso 2 de la OGUC)
D) Otro aspecto regulado por la OGUC en su Art. 2.6.12 inciso 3, es el distanciamiento mínimo obligatorio a cumplir hacia los vecinos a partir de los 10.5 metros de altura. Este distanciamiento corresponderá a 1/6, 1/5 o 1/4 de la altura total del edificio según la zona norte, centro o sur respectivamente. Ejemplo: en la zona central un edificio de 50 m de altura debe distanciarse de los vecinos 10 m. cómo mínimo a partir de 10,5 m de altura.

E) EDIFICACION AISLADA SOBRE EDIFICACION CONTINUA (*)

E-1) El artículo 2.6.11 de la OGUC es aplicable para edificaciones aisladas levantadas sobre edificación continua.
E-2) Para el caso de la construcción del volumen teórico, está permitido aplicar las rasantes al nivel máximo permitido para la edificación continua. Pero, cuando se proyectan la sombras de un volumen teórico para una edificación aislada por sobre la continua, se debe proyectar la sombra en un plano imaginario al nivel máximo de la continuidad, y no al nivel del suelo natural (Art. 2.6.13 numeral 1 de la OGUC).
A modo de ejemplo, en el caso del plan de Viña del Mar donde hay zonas con continuidad de 10.5 metros. el proyectar la sombra a nivel de suelo natural y no de la altura máxima de continuidad aumenta la sombra teórica en un 21%.

E-3) Para calcular el distanciamiento mínimo obligatorio hacia los vecinos, la altura máxima aplicable se mide de dos maneras:
1.- Si la placa está construida, la altura máxima se mide sobre la altura de la continuidad.
2.- Si la placa no está construida pero permitida por el Plan Regulador Comunal (PRC), se mide la altura máxima desde el suelo natural.

(*) La Edificación Continua es aquella que se emplaza hasta los deslindes laterales de la propiedad, no dejando distanciamiento alguno con los vecinos, ocupa todo el frente del predio y mantiene un mismo plano de fachada con la edificación colindante, pudiendo tener la condición de antejardín. También en zonas en que se permite la ocupación de suelo de 100%, la condición de continuidad también es aplicable al fondo de la propiedad y en este caso no tendría antejardín. Su altura ésta definida en los PRC de cada ciudad.

Por último, vale la pena decir que con motivo de una invitación que nos hiciera la Comisión de Vivienda y Desarrollo Urbano de la Cámara de Diputados para que expresáramos nuestra opinión sobre el proyecto de ley, preparado por el Minvu, que aborda el asunto de las plusvalías que se producen con los cambios de uso de suelo de rural a urbano, ganancias que en la actualidad engrosan los bolsillos de los privados que han hecho lobby para que tales cambios se produzcan, iniciativa que mereció nuestra fundada oposición porque no abordaba correctamente la captura parcial de esas plusvalía a favor del Estado, aprovechamos esa ocasión para proponerles a los diputados presentes que se hicieran las modificaciones legales para que los Directores de Obras Municipales ejercieran el cargo por un plazo fijo por los años que ellos resolvieran, ya que en la actualidad y en la práctica, esos funcionarios son vitalicios.

Sobre lo anterior, les recordamos a los diputados que recuperaran un proyecto de ley sobre tal captura de plusvalías del año 1997, también elaborado en aquel entonces por el Minvu, el cual no prosperó porque estaba correctamente enfocado y ya sabemos que los actores más poderosos del sector privado saben ejercer sus influencias en la generación de la políticas públicas. La operación especulativa de Caval no hubiera existido si el Congreso Nacional hubiera aprobado esa ley de hace 19 años. En todo caso nuestra propuesta acerca de los Directores de Obras Municipales fue bien recibida y no sabemos si se ha avanzado al respecto.

En lo que respecta a los “errores” cometidos en Viña del Mar con los cálculos de los conos de sombra, entendemos que el Seremi de Vivienda y Urbanismo de la V Región ejercerá su rol funcionario para que el Fiscal Regional del Ministerio Público investigue la razón de tanta y reiterativa equivocación en la otrora bella ciudad jardín.