En Las Condes se repiten las equivocaciones urbanísticas

Hace algunos días en este medio digital publicamos la columna “Al amigo del senador Ossandón le paralizaron un proyecto inmobiliario”, en donde dábamos cuenta de un “error”, como se dice en Chile cuando se detectan malas prácticas en los mercados, cometido por una empresa para obtener mayores m2 a construir en sus 2 torres, una habitacional y la otra de oficinas. Decíamos que ese privado hizo malabares, con la gentil complacencia de la Directora de Obras Municipales (DOM), para que el sitio resultante de la fusión de 7 terrenos que le pertenecían a una filial de la Universidad Mayor, tuviera un poco más de 7.500 m2 el mínimo para disponer de ciertos beneficios urbanísticos.

En la edición del 04/11/17 de El Mercurio se publicó la nota “Inmobiliaria advierte que no cambiará altura en edificios de El Golf”, con epígrafe “Alcalde Lavín señaló que proyecto sería modificado” pues el caso llegó al Idiem de la Universidad de Chile (UCH) con el propósito de que allí se determine la efectiva superficie del predio. En dicha crónica, el titular del proyecto expresó que posiblemente la superficie del terreno no fuese la que él creía porque en las escrituras de compraventa de las casas demolidas solo se fijan los deslindes y no las superficies de los terrenos y que ello significará reducir la constructibilidad en unos pocos m2.

El Idiem de la UCH dirá próximamente cual es la verdad y si el terreno no tiene los famosos 7.500 m2 el permiso de edificación se deberá invalidar ipso facto, proceso administrativo que deberá tramitar la misma funcionaria municipal que fue tan buena persona con el actor inmobiliario. No nos referimos a otros “olvidos” cometidos porque necesitamos espacio para aludir a otra situación tanto o más embarazosa que la aludida.

Vamos al grano:

La misma DOM de Las Condes aprueba el 10/04/13 el permiso Nº 40 a favor de la Inmobiliaria Mixto El Bosque SpA, filial del Banco Santander, para construir un edificio aislado y vidriado de oficinas con 22 pisos de altura y un insignificante apéndice de aparentes 2 pisos, sobre un terreno de 4.005 m2 que enfrenta las calles Isidora Goyenechea y El Bosque Norte, proyecto calificado como Conjunto Armónico. Se sobreentiende que la construcción chiquitita, que llamamos apéndice, se levanta únicamente para hacer creer, con las habituales pillerías chilensis, que se trata de 2 edificios similares que generan armonía en tal sector urbano de alta densidad. El edificio está terminado y según dicen, fue comprado por el grupo Angelini.  

Al proyecto se le asignaron dos privilegios en la constructibilidad: más el 50% que brinda la figura del Conjunto Armónico y además el 10% por soterramiento de los cables, lo que está indicado en el artículo 38º del Plan Regulador Comunal (PRC) de Las Condes. Esta acumulación de beneficios de la misma naturaleza es improcedente debido a que el favor de mayor cuantía absorbe al de menor, según abundante jurisprudencia de la Contraloría General de la República. Por otro lado la gracia establecida en el PRC de Las Condes no corresponde porque ese instrumento normativo local carece de facultades para fijarla.

Ahora bien, el coeficiente de constructibilidad (1) de la edificación aislada para la zona en donde se emplaza el proyecto es 3,0 y en el permiso se declara, con los dos beneficios indicados, el guarismo 4,8. Pero y esto es sorprendente, si el proyecto contempla una superficie de 22.241 m2 construidos sobre el nivel natural del suelo, emplazado en un terreno de tan solo 4.005 m2, se llega por arte de magia a una constructibilidad real de 5,55, y no de 4,8 como se pretende hacer creer a los incautos. Esta diferencia constituye, a nuestro entender, una falsificación ideológica.

Como el asunto era turbio, la fundación Defendamos la Ciudad formuló el 07/03/16 un reclamo ante el Seremi de Vivienda y Urbanismo, materia que culminó con la emisión, por parte de esa autoridad, del oficio 3755 del 20/07/16 en el cual declaró contrario a derecho el permiso Nº 40, de 2013, manifestándole a la DOM  de Las Condes que la aplicación del 10% de mayor constructibilidad era ilegal, sin pronunciarse sobre los otros aspectos.

La resolución del Seremi termina expresando que “En atención a lo señalado …………… el permiso no se ajusta a derecho, por lo cual usted deberá tomar las medidas que correspondan para que se regularice dicha situación, informando dentro del plazo de 15 días a esta Secretaría Ministerial de las resoluciones tomadas al respecto. Por lo anterior, informo a usted que se enviarán los antecedentes a nuestra Asesoría Jurídica por si corresponde solicitar la instrucción del sumario administrativo a la Contraloría General de la República, de acuerdo con lo establecido en el Art. 15 de la LGUC.”

En vez de acatar el pronunciamiento de su jefatura superior, por lo tanto invalidando el permiso mal cursado, la DOM Las Condes en concordancia con la Inmobiliaria, interpusieron sendos recursos de reposición ante el mencionado Seremi, con mala suerte para los anteriores pues ambos se interpusieron fuera del plazo fijado en el artículo 59º de la Ley Nº 19.880. No obstante el vicio señalado, el Seremi en cuestión los admitió a trámite, y más aún, acogió los recursos.

Pareciera que el Seremi no entiende que la jurisprudencia del Órgano Superior de Fiscalización, la Contraloría, le es obligatoria y vinculante.

La candorosa autoridad del gobierno central, mediante su Resolución Exenta N° 3332, del 13/12/16, se desdijo de todo lo que había sostenido cuando declaró el vicio del Permiso N° 40, de 2013, argumentando ahora que los beneficios del Conjunto Armónico y del soterramiento de cables que incrementan la constructibilidad serían sumables y acumulativos (sic). En vista de ello, para salvarle la vida a la DOM de Las Condes, no envió los antecedentes ante la Contraloría.

Pero las irregularidades de la DOM de Las Condes no se limitaron a sumar beneficios de la misma naturaleza, no siendo admisible hacerlo, y aplicar un beneficio establecido ilegalmente en el PRC de Las Condes, sino que ella va aún más lejos, al aprobar como antes está dicho, un proyecto con una constructibilidad real del 5,55, sin siquiera explicitar su justificación. Luego, aceptando que el negocio sea Conjunto Armónico, aunque en rigor no lo sea, siendo el coeficiente de constructibilidad para esa zona de 3,0, si se aumenta en un 50% llega a 4,5 lo que le permite construir solo 18.026 m2, en lugar de 22.241 m2, teniéndose en cuenta que el predio tiene una superficie de 4.005 m2. También existen otras irregularidades asociados a los “pisos mecánicos”, considerados en el permiso mal otorgado, sobre los cuales ya expresamos nuestra opinión en denuncia que tiene en su poder la Contraloría.

Lamentablemente la escabrosa y arbitraria voltereta del Seremi, con la cual intentó ayudar a la DOM de Las Condes y a la inmobiliaria, podría significar una posible prevaricación administrativa, asunto que se ve agravado porque él no respetó el plazo perentorio de 5 días que tenían los anteriores para presentar sus recursos de reposición.

En síntesis, el permiso de edificación Nº 40, de 2013, de la DOM de Las Condes y la Resolución Exenta Nº 3332, de 2016, del Seremi de Vivienda y Urbanismo son actos administrativos que no pueden producir efectos por las fundadas razones indicadas en esta columna y en tal sentido el contralor Jorge Bermúdez tiene mucho que decir debido a que en este luctuoso episodio no hay buena fe, menos existen derechos adquiridos y la confianza legítima, la misma que les gusta invocar a los abogados de las inmobiliarias para establecer hechos ilegales consumados, está en total entredicho.

Sintomáticamente en los dos casos truchos descritos, el arquitecto proyectista es la misma persona, lo que da para sacar interesantes y categóricas conclusiones, no solo a aquellos involucrados en las denuncias, sino al propio alcalde Lavín.  Sobre esta “casualidad” le proponemos al alcalde que inicie una investigación en la DOM para constatar si el mismo arquitecto, Pablo Letelier, en otros de sus proyectos, también se “equivocó” para mejorar la rentabilidad de los mismos.  

(1) “Coeficiente de constructibilidad”: número que multiplicado por la superficie total del predio, descontadas de esta última las áreas declaradas de utilidad pública, fija el máximo de metros cuadrados posibles de construir sobre el terreno.