Arremangarse los pantalones inversionistas inmobiliarios

Como consecuencia del desorden institucionalizado en materia de Vivienda y Urbanismo y aunque los lectores no lo crean, el próximo 15 de agosto de 2018 se derogan las normas de edificación de las zonas urbanas que no tengan un PLAN REGULADOR COMUNAL (PRC), lo que, sin proponérselo, causa perjuicios a la industria inmobiliaria. Para dimensionar la situación, señalamos que en nuestro país hay 345 municipalidades y según un estudio de la Cámara Chilena de la Construcción (CCHC), un 30% de ellas no tiene un PRC.

Por ello, nos preguntamos si las nuevas y flamantes autoridades del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu) y la industria inmobiliaria del país tienen conocimiento que en la fecha antes indicada entra en vigencia la Ley Nº 21.078 “SOBRE TRANSPARENCIA DEL MERCADO DEL SUELO E IMPUESTO AL AUMENTO DE VALOR POR AMPLIACIÓN DEL LÍMITE URBANO”, producto del especulativo intento que tuvo Caval y sus socios de la UDI para cambiar el uso de suelo de unos terrenos rurales en Machalí, lo que no prosperó porque el matrimonio Dávalos-Compagnon no le pagó unas comisiones a un gestor que denunció lo anterior en la revista Qué Pasa.

Esta Ley fue publicada en el Diario Oficial el 15.02.2018 y de acuerdo a su artículo transitorio se estableció que “Las normas contenidas en la presente ley entrarán en vigencia seis meses después de su publicación en el Diario Oficial” (sic). Así las cosas, como ya está dicho, con esta ley aplicable a partir del 15.08.18 se modifican las normas de los planes reguladores comunales, intercomunales y metropolitanos.

Recordemos que la División de Desarrollo Urbano (DDU) del MINVU, tiene entre sus facultades otorgadas por Decreto Supremo elaborar las modificaciones a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) y emitir instrucciones a nivel nacional mediante Circulares dirigidas a todos aquellos, agentes públicos como actores privados, que se desenvuelven en este sector de la economía, pero esta instancia administrativa de alto nivel jerárquico a la fecha no se ha pronunciado sobre las graves consecuencias de lo que viene, lo que describimos más adelante. El ministro Cristián Monckeberg tampoco ha dicho nada porque sus colaboradores técnicos no lo han alertado, lo que podría significar que ellos desconocen la trascendencia de esta nueva legislación.

La reseñada ley afecta a todos los planes reguladores que estén vigentes, en trámite de aprobación y a los que se están recién estudiando y, también a todos los proyectos inmobiliarios que se presenten en estas zonas urbanas. El nuevo “artículo 28 quinquies” que se agrega a la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) deja sin efecto, como ya se dijo, todas las normas de los sectores que no tengan un PRC, aun cuando estén normadas en los planes reguladores intercomunales (PRI) o en los Planes Reguladores Metropolitanos (PRM) de Santiago, Valparaíso y Concepción y, suprime también las normas que definen estos instrumentos de planificación en todas las áreas de extensión urbana. También deroga las “normas supletorias” que tengan estos planes reguladores intercomunales o metropolitanos.

Por primera vez, se establecen por “LEY” las normas que deben cumplir los proyectos que se aprueben en una zona que no cuente con PRC, recordando asimismo que existen innumerables territorios que no cuentan con sus PRC,s y que hoy en día tienen permitido construir, ejemplos hay muchos en Chile, solo por citar algunos, a contar del 15 de agosto próximo, quedarán derogadas las normas que se aprobaron para el cuestionado en su momento PRMS 100 (expansión urbana equivalente a 10.000 hectáreas en 8 comunas periféricas de esta colapsada región). Tampoco se podrán ejecutar los megaproyectos inmobiliarios, verdaderas ciudadelas, conocidas como Proyectos con Desarrollo Urbano Condicionado (PDUC) Urbanya y Ciudad de Lo Aguirre en la comuna de Pudahuel, con inversiones previstas del orden de unos cuantos cientos de millones de dólares cada uno. El primer PDUC es del grupo Santa Cruz-Yaconi y el segundo PDUC es del grupo Hurtado Vicuña.

Estos millonarios y lucrativos PDUC en Pudahuel fueron aprobados el 15/02/18 por la Contraloría General de la República, después de 10 años de tramitaciones, y con la correspondiente toma de razón del ente fiscalizador, la Resolución Nº 4, de 2018, del Gobierno Regional Metropolitano de Santiago, fue publicada el 07/03/18 en el Diario Oficial. Así, conforme al artículo 3.3.11 del PRMS estas 2 iniciativas inmobiliarias fueron incorporadas a las Zonas de Extensión Urbana.

Reiteramos, lo precedente sucederá porque todos los sectores urbanos que carezcan de un PRC, a partir del 15 de agosto del 2018, será exclusivamente la LEY la que determinará las normas de edificación con que se deberán aprobar los proyectos.

Los inversionistas en la explotación del recurso suelo deben tener claro que partir de esa fecha, los proyectos que quieran construirse deberán dar cumplimiento a las siguientes normas urbanísticas que determina el artículo 28 quinquies, conforme a cita textual : “Las construcciones que se levanten en zonas urbanas que no estén normadas por un Plan Regulador Comunal o un Plan Seccional deberán ajustarse, mientras mantengan esta situación, a las siguientes disposiciones”:

a. Altura.

– No podrán superar la altura promedio de los edificios ya construidos en las manzanas edificadas, con un máximo de diez pisos.

– En caso de no haber edificación no podrán exceder de 2 pisos.

b. Densidad.

– No podrán superar la densidad promedio de la manzana en que se emplacen o,

– La densidad promedio de las zonas contiguas que ya estén edificadas.

c. Sistema de agrupamiento.

– No podrán alterar el sistema de agrupamiento de las edificaciones existentes.

– No podrán alterar las características arquitectónicas de estas edificaciones.

– No podrán alterar las características volumétricas, ni las líneas oficiales y de edificación del sector.

– Deberán adaptarse al entorno urbano en que se emplacen.

d. Trama vial.

– Los proyectos deberán dar continuidad a la trama vial existente.

e. Deberán cumplir con las demás normas que determine, para estos efectos, la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC)

Está claro que con estas disposiciones tan genéricas se producirán diversas interpretaciones que serán fuentes de controversias y por ello todavía es tiempo para que el ministro Monckeberg llame a sus colaboradores con el fin de ordenar la casa con una ocurrente ley express y así evitar males mayores, sin perder de vista, en todo caso, que los asuntos del territorio no les interesa mayormente ni a los agentes públicos ni menos a los partidos políticos, incluyendo por cierto a los novatos y revolucionarios miembros del Frente Amplio.