Acceso a la Vivienda

El acceso a la vivienda en Chile es extremadamente difícil para una familia promedio. Ser propietario de una vivienda resulta casi imposible conforme a un estudio de la Cámara Chilena de la Construcción de agosto de 2019. Hace aproximadamente diez años atrás esta situación no era así. Chile paso de un índice de acceso a la vivienda “moderadamente no alcanzable” a un índice “severamente no alcanzable”. Según el informe, actualmente una familia promedio demoraría 45 años o más en pagar un crédito hipotecario.

Esta lamentable condición actual implica que hay más familias viviendo allegadas; un aumento en el número de campamentos que pensábamos estaban erradicados y un claro aumento de las dificultades para acceder a la vivienda. El precio de las viviendas creció un 67,8% entre el 2011 y el 2019, mientras el índice general de precios lo hizo en un 37,2% y los ingresos solo un 24,7% en el mismo período.

En proporción, hay menos dueños de viviendas que en la década de los ochenta, aumentando severamente la cantidad de arrendatarios. En contrapartida, ha crecido el número de inversionistas que compra las viviendas, incentivados por la existencia de un mercado seguro de arrendatarios.

¿Qué explica que en diez años transitáramos a una condición prácticamente prohibitiva de acceso a la vivienda propia?
Primero, y probablemente lo más importante, paulatinamente se fue restringiendo el acceso a densificar la ciudad. Los alcaldes y los concejales de las comunas cayeron en el populismo de pretender vivir como en un barrio de la década de los 60. Impidiendo, a través de modificaciones o congelamiento de los planes reguladores, la densificación por altura. Esto combinado con una tendencia a limitar el crecimiento por extensión de las ciudades.

Estas restricciones normativas generaron escasez y por consiguiente, el encarecimiento del valor del suelo. Además, el menor índice de constructibilidad del suelo hizo más gravosos los costos de construcción, ya que los gastos generales asociados a las obras se deben repartir en menos metros cuadrados construidos.

Segundo, se restringió el acceso al crédito. Si bien las tasas de interés han estado históricamente bajas, la banca en general comenzó a exigir un pie mayor para otorgar el financiamiento a los créditos hipotecarios de la clase media. Así se hizo muy difícil para una familia de clase media ahorrar el 20% o más del crédito para la casa propia, comparado al 10% requerido hace unos años atrás.

Finalmente, el tiro de gracia fue el IVA a la compraventa de viviendas nuevas lo que encareció el valor de los inmuebles.

Es fundamental corregir estas políticas, realizar reformas a los planes reguladores de las ciudades que permitan una densificación en altura, eficiente y armónica con las necesidades ecológicas y de inclusión social. Y asimismo, eliminar el IVA a la compraventa de viviendas, lo que produciría una disminución en el precio de las viviendas, además de generar una reactivación en el área de la construcción que adicionalmente, permitiría combatir el desempleo.