Nueva Ley de Copropiedad: buenas intenciones, compleja situación

A comienzo de año entró en vigencia la Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria, la cual deroga la ley anterior e introduce reformas e innovaciones que buscan resolver varios de los problemas y dificultades que contenía la antigua normativa, actualizándola a la realidad actual de los condominios.

Dentro de los cambios más relevantes de la nueva ley se encuentran las modificaciones realizadas para simplificar el funcionamiento de las Asambleas de Copropietarios. Así, se eliminó la diferenciación entre la primera y la segunda citación a las Asambleas, y se disminuyeron los quórum requeridos para su validez, como forma de facilitar la toma de decisiones necesarias en una comunidad, las cuales muchas veces se veían entrampadas por sola inasistencia de los copropietarios.

Si bien el objetivo de las modificaciones señaladas era remover los obstáculos que afectaban a las Asambleas de Copropietarios, en los hechos, estas modificaciones han generado sus propias dificultades.

La mayoría de las decisiones que repercuten en el día a día de una comunidad son tomadas en una Asamblea Ordinaria, la cual bajo la Ley 19.537 anterior, podía constituirse válidamente en segunda citación con la asistencia de los copropietarios que concurrieran, sin importar el porcentaje de representatividad. Sin embargo, la Ley 21.442 elimina la segunda citación a las Asambleas Ordinarias, y exige en vez, para todos los casos, la asistencia de, a lo menos, un 33% de los derechos en el condominio para constituirse válidamente.

Los cambios se explican principalmente como una forma de incentivar la participación de los copropietarios en la toma de decisiones de la comunidad, y a su vez, evitar los acuerdos entre una minoría sin representatividad real. No obstante, pese a las buenas intenciones del legislador, la realidad de muchas comunidades es que un número relevante de sus copropietarios no participa en las Asambleas de Copropietarios ni otorgan poder a sus arrendatarios para representarlos, por lo que cumplir con el -ahora obligatorio- quórum de 33% de asistencia no siempre será posible.

Como consecuencia de lo anterior, los esfuerzos de los pocos copropietarios que sí participan podrán terminar siendo en vano y se imposibilitaría la toma de decisiones necesarias para una adecuada administración del condominio.

En estas circunstancias, se dificultan situaciones tan básicas como elegir al Comité de Administración, designar un Administrador, o conferir poderes para representar a la comunidad, pagar los sueldos de sus trabajadores, las cuentas de servicios básicos, mantenciones y demás gastos que fueren necesarios, así como para contratar los seguros requeridos por la misma ley y postular a todo tipo de subsidios o ayudas municipales.

La Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria otorga un plazo de 1 año desde su promulgación para que las comunidades de copropietarios adecuen sus Reglamentos a la nueva normativa. Es de esperar que, asimismo, los copropietarios puedan adecuar sus tiempos e intereses a objeto de participar más activamente en la toma de decisiones de sus respectivas comunidades y evitar así las dificultades domésticas que se pueden causar por la falta de quórum de asistencia a las Asambleas de Copropietarios.