Vivienda: el problema es de escasez

Si quieres arrendar un departamento en Manhattan (Nueva York), con alta probabilidad, tendrás que ofrecerle al dueño un precio significativamente mayor que el que está pidiendo, si no, otro interesado se lo llevará. El mercado inmobiliario de esa ciudad está más competitivo que nunca. Durante la pandemia, los arriendos de la Gran Manzana cayeron fuertemente porque muchos abandonaron la metrópoli en busca de más espacio y precios más bajos. Hoy, sin embargo, una ola de jóvenes en busca de arriendo inunda la ciudad. “Después de la crisis financiera, la ciudad de Nueva York ha añadido más de medio millón de puestos de trabajo, pero sólo ha creado alrededor de 300 mil nuevos hogares”, explica el economista inmobiliario, Kenny Lee. En otras palabras, hay muchas personas y pocas viviendas: el problema es de escasez.

Aunque lejos de los extremos del mercado neoyorquino, Chile también enfrenta una escasez de viviendas. Según un estudio de Déficit Cero, el déficit habitacional en nuestro país llegó a 650 mil hogares en 2022, lo que significa un aumento de 25% desde 2009. En Santiago, el precio real de los arriendos aumentó 61% entre 2009 y 2022, mientras que el precio real de compraventa de las propiedades aumentó 109% en el mismo período según datos de Portal Inmobiliario y de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) respectivamente. Es esperable que los precios de la vivienda suban en ciudades con creciente demanda como Nueva York y Santiago, sin embargo, una economía saludable debería ir acompañada del crecimiento de los ingresos de las personas.

Algunos economistas postulan que, para que el precio de la vivienda sea “asequible”,  este debe ser, a lo más, entre el 30% y el 40% del ingreso mensual que genera el hogar. En el Santiago de 2009, el arriendo promedio de una vivienda significaba alrededor de un 40% del ingreso promedio de los hogares. A fines de 2022, sin embargo, ese porcentaje superó el 60%. Es decir, los capitalinos estamos perdiendo nuestra capacidad para pagar por nuestras viviendas.

Existen dos formas de aliviar ese problema: en el largo plazo, incrementando nuestros ingresos a través de crecimiento económico y, en el mediano-corto plazo, aumentando el número de viviendas. Mientras más viviendas estén vacantes para arrendar o comprar, mayor será la competencia entre ellas y menores serían sus precios. En Chile, sin embargo, la creación de nuevas viviendas está estancada. Los permisos de edificación para viviendas habitacionales —medidos como metros cuadrados aprobados para construirse— aún no vuelven al nivel prepandemia, en parte, por el aumento de los costos de construcción y de crédito, pero también, por el nivel de burocracia que requiere comenzar un nuevo proyecto inmobiliario.

Por años, expertos han advertido que, gran parte de la solución al problema de escasez de viviendas es simplificar los procedimientos administrativos de construcción. «La falta de una normativa clara ha duplicado los tiempos de revisión de los proyectos (en) la última década» decía en 2021 el actual presidente de la CChC, Juan Armando Vicuña. Esas demoras, ya sean en el Conservador de Bienes Raíces, en las direcciones de obra municipal o en incumplimientos de plazos por parte de proveedores, ralentizan y desincentivan la creación de mayor oferta habitacional, manteniendo los precios altos.

El exceso de regulación estatal es a menudo el origen de la escasez de viviendas. En mayo de este año, el ayuntamiento de la ciudad de Toronto (Canadá) —donde también están experimentando una crisis de vivienda— decidió desregular la industria inmobiliaria para permitir la construcción de multiplexes (edificios pequeños compuestos de múltiples viviendas) y así aumentar la oferta de hogares. En Nueva York, el control de precios de los arriendos provoca retornos más bajos para los inversionistas inmobiliarios, lo que desincentiva la creación de nuevos proyectos y empeora la calidad de las viviendas de los arrendatarios de bajos ingresos.

Al igual que en Toronto y Nueva York, el problema de los altos precios de la vivienda en Chile se debe a la escasez de ellas. Pero la solución es clara: en palabras del economista estadounidense, Michael Munger, «todo lo que tenemos que hacer para resolver la crisis de viviendas, y de forma rápida, es legalizar su construcción».