El millonario negocio inmobiliario que buscar salvar a EFE
El terreno más grande que queda disponible en el centro de Santiago pertenece a EFE y se prepara para salir a la venta en varias decenas de millones de dólares, destinados a financiar los elevados gastos que tiene la estatal.
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Hace varios años que las 43 hectáreas que la Empresa de los Ferrocarriles del Estado (EFE) posee en la comuna de Estación Central, en lo que fuera la Maestranza San Eugenio, tienen extraoficialmente cartel de venta.
Se trata del único terreno extenso que va quedando disponible en el corazón de Santiago y por sus características ha despertado el apetito de diversos compradores en distintos momentos, incluido el club deportivo de la Universidad de Chile, que según admiten en EFE se acercó en 2008 a la estatal para expresar su interés de compra, aunque en esa oportunidad no alcanzó a realizar una oferta concreta.
Hoy EFE tiene esa propiedad sometida a una serie de preparativos, incluido el cambio en el uso de suelo, para reactivar el interés de posibles compradores. “Algunas decenas de millones de dólares” podría obtener de esa operación, según sondeos que la propia empresa ha realizado en el mercado. Y también son “algunas decenas de millones de dólares” los que la estatal necesita obtener con urgencia de su negocio inmobiliario para financiar su plan de inversiones 2011-2013, por lo que la venta de San Eugenio será clave en este período.
El último gran activo de EFE
Por la ubicación estratégica del terreno -emplazado a 20 cuadras de la Alameda y a 15 de la Autopista Central-, y por la cercanía que tendrá a la futura línea 6 del Metro -que conectará Pedro Aguirre Cerda con la estación Los Leones-, su venta podría inscribirse en el registro de los grandes negocios inmobiliarios del último tiempo, alcanzando un impacto parecido al que tuvo la reciente venta por parte del grupo Matte de las últimas 40 hectáreas de terreno que quedaban disponibles en el sector oriente de Santiago. Aquella transacción cerró en US$ 100 millones.
De un total de 1.400 propiedades, San Eugenio es el activo inmobiliario prescindible de mayor valor que le va quedando a EFE (sin contar los 2.200 kilómetros de vía férrea que posee a lo largo del país). El resto son propiedades menores, algunas incluso de 200 metros cuadrados, pero que significan para EFE una suerte de caja chica (la estatal obtiene el 15% de sus ingresos de la administración -venta o arriendo- de esos bienes), a la que echa mano cada vez que la contingencia lo requiere.
Y eso, en una empresa que arrastra una deuda histórica de US$ 1.800 millones y que en 2011 perdió de manera consolidada más de $ 25 mil millones de pesos en su resultado operacional, sucede con frecuencia.
Por eso en EFE están realizando un trabajo de joyería con San Eugenio. La idea es lograr el cambio de uso de suelo, pero también despejar varias definiciones viales que están proyectadas para el área (entre ellas la línea 6 del metro), que en poco tiempo cuadruplicarán el valor de la propiedad, según un experto urbano de la Municipalidad de Estación Central.
“Se está trabajando con el municipio para sacarle un buen partido al terreno. Sabemos que el Metro va a pasar cerca, pero no es esa, sino el uso de suelo, la principal razón por la que nos hemos tomado el tiempo”, señala el gerente general de EFE, Franco Faccilongo, quien aclara que aún no es momento para recibir ofertas, al menos oficialmente.
¿Qué destino se proyecta para el terreno? Por el momento, el ejecutivo prefiere dar sólo alguna pistas del plan maestro en el que se está trabajando la empresa. “Estamos pensando en un proyecto que contemple áreas verdes, sectores comerciales y habitacionales, para que sea bien recibido por la comunidad. Estamos trabajando con arquitectos y probablemente invitemos a una facultad de arquitectura para participar en un concurso de proyectos posibles”, cuenta.
Los últimos días del Club Ferro
Con su decisión de enajenar San Eugenio EFE está dejando a un emblemático damnificado en el camino. Se trata del Club de Deportes Ferroviarios de Chile, de tercera división.
El equipo aurinegro entrena en el estadio Hugo Arqueros, ubicado en los terrenos de la maestranza. El recinto, inaugurado en 1941, tiene una rica historia deportiva. Allí entrenó la selección brasilera, con Pelé a la cabeza, en pleno mundial de 1962.
Pero el club Ferro debe 23 millones de pesos a EFE por concepto de arriendos impagos y por esa razón está demandado por la estatal.
Los ferroviarios argumentan que llegaron a un acuerdo de palabra con antiguos directivos de EFE, según el cual el club realizaría mejoras en el estadio, a cambio de una condonación de las deudas. Pero los aurinegros no llevaron al papel esos acuerdos, y ese desorden ahora les pasa la factura.
“Hay un contrato de arriendo que no se ha cumplido por cerca de 10 años y el 2010 se iniciaron las acciones para cobrar. No queremos expulsar ni echar a nadie a la calle. Sí queremos un convenio de pago. Aquí no puede haber perdonazos ni condonaciones. Se trata de terrenos en desuso y haremos todas las gestiones necesarias para ponerlos en valor”, dice Franco Faccilongo, gerente general de EFE.
En todo caso, más allá de la regularización de los pagos, la enajenación de San Eugenio parece inminente. Como también la salida del emblemático club.
El revival de Invía
La administración de los activos inmobiliarios de EFE ha tenido resultados dispares a lo largo del tiempo, muy vinculados a la gestión de su filial Inmobiliaria Nueva Vía (Invía), encargada, desde 1995, de administrar buena parte de los bienes inmuebles declarados prescindibles en el plan de modernización de la estatal.
Producto de ese trabajo, en terrenos que fueron de EFE hoy hay centros comerciales, terminales de buses, salas de cine, desarrollos inmobiliarios, e hipermercados, como el Líder de 4 mil metros cuadrados construido en la antigua estación Yungay, en Quinta Normal.
Pero la empresa no escapó al ojo de la Comisión Especial de la Cámara de Diputados, que investigó las irregularidades de la estatal en 2007.
“Hubo administraciones (de Invía) que vendieron a destajo activos inmobiliarios de todos los chilenos, sin ningún control. Desvalijaron el patrimonio inmobiliario, que era el gran activo de EFE”, recuerda el diputado socialista Alfonso de Urresti, quien integró dicha comisión, refiriéndose a una serie de desórdenes que se encontraron en la administración de la filial.
En la comisión se habló de funcionarios que arrendaban por su cuenta algunos terrenos, sin que quedara claro cómo se cobraban los montos, y de recibos de pago que se encontraron “botados” en los pasillos de EFE.
También salió a la luz la enorme cantidad de terrenos que tenía Invía para arrendar, pero que, a la hora de rendir cuentas, aparecían como si no hubiesen generado ningún peso, no obstante que había gente viviendo en ellos.
Nunca quedó del todo claro qué pasó durante esos períodos. “Hacer la autopsia a estas alturas ayuda poco”, dice el actual gerente general de EFE, Franco Faccilongo.
Hoy Invía, si bien está reducida a su mínima expresión, experimenta un impulso en su gestión, pues está concentrada en la gestión (cobro) de arriendos, tanto comerciales como habitacionales, de bienes de EFE y propios.
Este revival se debe a que la filial consiguó a fines del año pasado, después de muchos años, inventariar toda la información relativa a los bienes inmuebles de EFE. “De ese levantamiento surgió una base de datos que hoy permite gestionar razonablemente bien todos los activos de EFE, muchos de los cuales tenían carencias importantes de información. La labor de Invía nos libera de una distracción importante en el giro propio de la empresa, porque en muchos casos se trata de arriendos de muy bajo monto”, explica Faccilongo.
