Reconstrucción en Talca: cómo las inmobiliarias han convertido el desastre en su mejor negocio

Hasta la madrugada del 27-F, Talca gozaba de una situación prácticamente única en el país: en su casco histórico, el suelo más caro de la ciudad, vivía gente de pocos recursos, en un 50% de los estratos E y D, que habitaba grandes casonas de adobe de 400 metros, emplazadas en terrenos de entre 700 y 1.000 metros cuadrados.

“Un lujo”, reconocían ellos mismos. “Un lujo”, repetían las inmobiliarias que cada cierto tiempo intentaban comprar terrenos allí para desarrollar alguno de sus  modernos y rentables proyectos.

Pero se encontraban siempre con la resistencia o la imposibilidad de los dueños de desprenderse de sus sitios, y también con el alto precio del metro cuadrado, que en circunstancias normales puede superar las 8 UF (unos $180 mil).

Después de la catástrofe, sin embargo, la situación cambió dramáticamente. Buena parte de esas casonas de adobe se vino al suelo (el resto quedó con daños severos), transformándose en sitios eriazos. Las inmobiliarias sonrieron. Por fin podrían instalar sus grúas en el preciado y esquivo casco histórico de Talca.

Hasta ahora todo va viento en popa. La dirigenta vecinal Marlene Ávila relata el caso de un propietario de la calle 10 Oriente que, sumido en la desesperación de verse en la calle de la noche a la mañana, le vendió a una inmobiliaria su terreno en $ 30 millones. Allí, actualmente, se emplaza un moderno edificio de 24 departamentos. El más barato cuesta $ 40 millones. “Fue muy bien planeado todo. Al día siguiente del terremoto, ya andaba gente buscando y preguntando para comprar terrenos”, dice la dirigenta.

De acuerdo con un catastro de la Cámara Chilena de la Construcción (CCHC), después del terremoto, 13 nuevos edificios habitacionales se encuentran en distintas etapas de avance (desde el anteproyecto a la construcción) en el centro de Talca, en terrenos donde antes del desastre hubo casonas de más de 100 años.

Allí figuran las santiaguinas Paz, Oriente, Socovesa, Llanquihue, DLP, Molina Morel y Santa Beatriz, que en conjunto suman 8 edificios. Les siguen tres constructoras locales (Domina, Digua y Galilea, esta última de propiedad del intendente de la región del Maule, Rodrigo Galilea), con un total de 5 proyectos.

Eso es lo que estas empresas han podido conseguir por el momento. Pero van por más, y todo indica que la suerte les volverá a sonreír, de la mano, nuevamente, del desastre.

El informe “Talca posterremoto: una ciudad en disputa”, elaborado por Francisco Letelier y Patricia Boyco, de la ONG Surmaule, y difundido a propósito del segundo aniversario del 27-F, describe así la situación de la ciudad: “Se ha desarrollado un nuevo mercado, el ‘mercado de la reconstrucción’, que en Talca está produciendo la expulsión masiva de familias desde la zona central de la ciudad hacia la periferia“.

Continúa: “De este modo se ‘libera’ un gran stock de suelo de alto valor en el centro de la ciudad, a la vez que se utiliza el actual stock de vivienda y suelo existente en la periferia. Producto de la operación del mercado de la reconstrucción, Talca va camino a perder su mayor patrimonio urbano: la heterogeneidad social y cultural de su centro histórico; y, más grave aún, miles de familias perderán en el corto plazo los activos sociales y económicos acumulados durante décadas”.

Acorralados en la periferia

No es que en las grandes casonas de adobe del centro de Talca (las de 400 metros en terrenos de hasta 1.000 metros cuadrados) viviera sólo un núcleo familiar. La situación no era tan simple.

Según estimaciones de Surmaule, el número de damnificados en la comuna de Talca sería al menos de 9.184, sólo en el casco histórico, donde se concentró el daño. Se trata de personas que vivían allí en distintas condiciones, desde propietarios sin las sucesiones regularizadas, hasta allegados y subarrendatarios, de modo que “en cada casa podían coexistir fácilmente tres y hasta cuatro núcleos familiares”, según explica Nicolás Valenzuela, de la ONG Reconstruye.

Esa composición ha hecho sumamente complejo el acceso de estas personas a los beneficios del proceso de reconstrucción, que plantea soluciones habitacionales realmente accesibles en la periferia de la ciudad; no en el centro.

La población que vivía en el casco histórico en condiciones de arrendataria o allegada, en casas que resultaron “reparables”, aunque en el papel es considerada “damnificada”, no es sujeto de ningún subsidio de reparación. “Ellos están siendo empujados a irse del centro, y a postular a subsidios tradicionales, que para montos bajos, de entre 500 y 600 UF, se  ejecutan todos en la periferia”, explica Letelier.

Por su parte, los arrendatarios o allegados que vivían en casas que debieron demolerse, sí tienen derecho a subsidio.”Pero se trata de gente sin bienes, en general adultos mayores empobrecidos, sin capacidad de complementar su subsidio con un crédito hipotecario que les permita acceder a una vivienda en el centro. Para ellos, nuevamente la alternativa es postular a algún subsidio tradicional que les permita en algún momento adquirir una vivienda de entre  500 y 600 UF, en la periferia”, dice Letelier.

Después, está la gente que ocupaba viviendas de sucesión no regularizada, razón por la cual no puede construir. Tendrá que optar a un subsidio AVC (Adquisición de Vivienda Construida). De estos, hay miles asignados, pero después de dos años se ha ejecutado menos del 5%, porque aún no hay oferta construida, y cuando exista, será en la periferia.

Están además la casas con situación regular y que quedaron para reparar. Pero los cálculos indican que en el 70% de los casos, ante la lentitud y lo insignificante del subsidio (50 UF), la gente ha optado por costear de su bolsillo los arreglos.

“Era imposible reparar una casa de estas con un millón de pesos, y no podíamos esperar más. El año pasado nos llovimos, y nadie nos ayudó ni siquiera con un nylon. Ha habido cero compromiso con los damnificados. Ha sido super injusto y castigador este proceso”, dice la dirigenta Marlene Ávila.

La permanencia en el centro de los propietarios de terrenos saneados, también corre peligro. Ellos pueden acceder a las cuatro soluciones que se han puesto sobre la mesa: casas  prefabricadas, que por sus dimensiones no alcanzan a acoger a los núcleos familiares que vivían originalmente en la propiedad; construcciones de albañilería, que no han avanzado, porque para las constructoras no es atractivo un proyecto que no ofrece economías de escala; casas de fachada continua (sólo 100 personas optaron por esta modalidad y recién van 40 viviendas construidas, no exentas de dificultades técnicas), y proyectos de densificación.

De acuertdo con las ONG Reconstruye y Surmaule, esta última opción, que consta de 7 proyectos que en conjunto totalizan 803 viviendas, es tramposa. “Esas viviendas no podrán ser adquiridas por damnificados, porque su valor mínimo es de 1.000 UF, y los subsidios son de entre 400 y 500 UF. Lo peor es que si en cierta cantidad de meses esos proyectos no son demandados por los damnificados, las inmobiliarias tendrán derecho a ofrecer esas viviendas a otras personas”, explica Letelier.

“No es tan fácil comprar en el centro si la gente no tiene acceso a créditos hipotecarios para completar los montos. Sólo fuera de Talca un damnificado puede acceder a un subsidio con cero deuda, pero ello implica renunciar a los privilegios de vivir en el centro”, dice Juan Luis Gajardo, presidente del Colegio de Arquitectos de Talca y miembro del Movimiento Ciudadano Talca con Tod@s.

Los talquinos del centro están desorientados y se mueven de un lugar a otro buscando, con un bono en la mano, una solución en el centro. Pero no la encuentran y se acaban los plazos. “Están jugando al cansancio. La personas están desesperadas. Mucha gente mayor ha muerto de pena, se han separado familias, se han desecho matrimonios, hay parejas que jamás volvieron a tener intimidad, y algunos aún se orinan cuando tiembla”, cuenta Ávila.

Los otros ganadores

No son los damnificados. Son también inmobiliarias, aunque en este caso se trata de aquellas empresas talquinas que desde los 80 se han especializado en construir y comprar terrenos en la periferia de Talca. La lista no es demasiado extensa: Rivano, Independencia, Malpo, Cerutti y, por supuesto, Galilea, la inmobiliaria del intendente.

Según un informe encargado por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo a la consultora GeoCiudad, en 2007, uno de los principales problemas en ese momento en Talca era que prácticamente la totalidad de los proyectos de vivienda nueva no se estaban haciendo en el centro, sino en la periferia.

Esa tendencia, que precede al terremoto, se asentó más después del desastre, y adquirió nuevas credenciales con el recientemente estrenado Plano Regulador de Talca, que hizo crecer el suelo urbano de la ciudad en 6.000 hectáreas (pasó de de 3.000 a 9.000).

Sólo con la firma de ese plano, a fines del año pasado, los terrenos de las zonas rurales multiplicaron su valor. Y para nadie es un misterio en Talca que esos paños están comprados hace décadas por las grandes constructoras locales, a la espera de cambios.

“Las grandes empresas inmobiliarias han presionado mucho para que se produzcan estos cambios, porque así podrán rentabilizar grandes proyectos de viviendas en la periferia, destinados a toda la gente que va a terminar saliendo del centro histórico. Y las autoridades locales (ver recuadro) más bien han facilitado que esa lógica de expulsión se vaya profundizando”, señala Letelier.

¿Con qué fin? “Creo que sencillamente es una manera distinta de entender la ciudad: los pobres con los pobres; los ricos con los ricos”, dice la concejala de la Municipalidad de Talca, Paulina Elissetche (PS).

“En Reconstruye, cuantificamos que la gente que vive en el casco histórico está a menos de ocho cuadras de un centro de educación de calidad. En este momento en los límites con la comuna de Maule (donde está la oferta de casas baratas, accesibles para los damnificados), no hay ni un liceo municipal y las personas, en lugar de estar a 800 metros del centro, están, en algunos casos, a 14 kilómetros”, explica Nicolás Valenzuela. “El problema es que se ocuparon los mismos mecanismos de subsidio que se aplicaban antes del terremoto, para resolver una situación totalmente distinta”.

“Lo que hay es una política pública que deja que el mercado defina dónde va a vivir la gente. No hay un resguardo del derecho que tienen las personas de vivir en sus barrios, de mantener sus redes”, dice Letelier.