Las ciudades que deseamos versus las normativas y precios de suelo que tenemos

No se puede controlar el crecimiento de las ciudades[1], no queremos que éstas se expandan a costa de terrenos rurales y mayores tiempos de viaje y tampoco nos gusta la densificación, con sus altas torres llenas de pequeños departamentos que emergen luego de la demolición de las casas, ¿qué podemos hacer ante esta encrucijada?.

Se puede recoger de las conversaciones cotidianas, las redes sociales y los seminarios académicos, que deseamos ciudades más armónicas, con barrios que funcionen (es decir que se puedan cubrir parte de las necesidades de provisión bienes, servicios  y recreación a una distancia caminable), con una oferta de espacios públicos suficientes y equipamiento vial que permita una sana convivencia entre los peatones, los ciclistas y los conductores de vehículos motorizados.

Al recorrer nuestras ciudades podemos observar que existen algunos barrios con estas características, pero muchos otros, donde no están equilibrados la oferta de equipamiento urbano y servicios con la cantidad de población que los demanda; ya sea porque se trata de barrios de baja densidad en estado de deterioro, donde el Estado no ha invertido y para los privados tampoco es rentable localizar comercio u otro emprendimiento de escala local, o el caso de los barrios con concentración de edificación en mucha altura, donde al Estado le queda poco espacio para intervenir y los precios de los suelos hacen que, pese a la gran afluencia de posibles clientes, sea difícil el surgimiento de locales que no pertenezcan a las grandes cadenas. Anhelamos cafecitos y un comercio de proximidad variado gracias a una oferta más atomizada, que pueda dar una respuesta más cercana a las inquietudes de los  vecinos, pero solo encontramos farmacias y mini mercados.

¿Por qué no evitar los extremos?, se podía pensar en  una situación con superficies más grandes de territorio construido a una altura intermedia, ojalá con bastantes más barrios mixtos, con un primer piso de diversos equipamientos, en su más amplia definición, que generen actividad y den vida al espacio público.

Aquí es importante entender cómo se calcula el precio del suelo; tal como un terreno muy fértil, en el cual se puede obtener abundantes frutos es más caro que otro del mismo tamaño, pero seco, el precio al cual alguien está dispuesto a pagar para comprar suelo, está directamente relacionado con lo productivo que sea, es decir cuánto diga la norma que se puede construir ahí[2].

Lo que más se observa en los instrumentos de planificación vigentes, es una separación importante entre las alturas máximas, para conseguir cierta especialización de los barrios, en función de los precios que pueden pagar los diversos usos. A normas más permisivas, precios más caros y por ende solo cierto tipo de establecimientos y edificación de alta densidad, mientas que otras partes de la ciudad, que están bien ubicadas y con acceso a un buen estándar de equipamiento, podrían volverse una alternativa atractiva si aumentaran la cantidad de pisos que se puedan construir, a unos 6 u 8 por ejemplo, y así conseguir renovar barrios que están deprimidos[3] en los que hoy solo hay casas deteriorándose. Si la norma no permite construir torres de 25 pisos, el precio se ajustará al que permita desarrollar proyectos de densidad intermedia, es decir precios más bajos de los que hoy se observan en las zonas con gran actividad inmobiliaria.

Con la llegada de nuevo vecinos, estos lugares se podrían ir activando, apareciendo nuevos equipamientos y servicios que aumenten la calidad de vida de sus habitantes.

[1] Ver columna anterior “Lo que la planificación urbana no puede hacer: Detener el crecimiento de las ciudades”

[2] También la accesibilidad y calidad urbana son determinantes de cuan productivo sea un predio.

[3] Como partes de Quinta Normal por ejemplo.