El riesgo de ampliaciones sin control

En un reportaje de Canal 13 de TV del 19 de octubre de 2020 que como tema que sigue vigente, se alerta sobre el riesgo de ampliaciones sin control, destacando un caso llamativo: una construcción de cinco pisos de altura en una zona céntrica de Iquique. La verdad es que las construcciones irregulares no constituyen una novedad en las distintas ciudades y localidades de nuestro país.

En el reportaje se señalan los riesgos para la seguridad de las personas que circulan por el entorno y de quienes habitan dicha construcción, de la cual ninguna autoridad puede dar fe de que cumpla con las condiciones que la norma exige en términos de estructura, habitabilidad y relación con las construcciones adyacentes.

La realidad se puede describir en el contraste del blanco y el negro o incluir los matices de gris que le otorgan complejidad. En este caso, me orientaré a los matices de gris que puedo ver en este tipo de construcciones. Dando por descontado que estamos frente a una situación ilegal que puede conllevar riesgos a las personas, quiero destacar lo que, a mi entender, son lecciones positivas que se pueden extraer de una iniciativa inmobiliaria de baja intensidad. Tiendo a pensar que lo que motivó a quien realizó esa construcción no es un ánimo de violar la ley, sino la voluntad de emprender y generar una fuente de ingresos con la renta de habitaciones, resolviendo un problema con los recursos que tenía a su alcance.

Los aspectos que valoro son:

• Existen, a nivel local y en sectores de ingresos medio-bajo, capacidades de gestión en personas que no necesariamente tienen una formación en el desarrollo de actividades inmobiliarias.
• Estamos frente a un emprendimiento realizado por autoconstrucción que demuestra una capacidad constructiva de los habitantes.
• Este tipo de iniciativas contribuye a resolver el enorme déficit habitacional endémico de nuestras ciudades.
• Demuestra que los propietarios de pequeños lotes urbanos tienen un activo (la propiedad de su terreno) que pueden movilizar.
• Los pequeños lotes urbanos tienen un potencial de regeneración urbana que, sin tener el impacto de los edificios de gran altura, pueden permitir un proceso de densificación equilibrada y sostenible.

Con esto que digo no estoy inventando la pólvora. Es un fenómeno que sucede de manera espontánea en muchas ciudades del mundo, y en Chile existen experiencias formales de densificación de lotes en la política pública desde comienzos de los años ’90 del siglo XX y, más recientemente, con el programa de “Pequeños Condominios” del Ministerio de la Vivienda. Este programa tiene en la base un principio noble: la solidaridad del núcleo familiar con sus propios allegados, donde el propietario de un pequeño lote accede a desprenderse de parte de él en favor de sus cercanos sin obtener más recompensa que quedarse con una de las viviendas resultantes de esta operación. Esta es la gran diferencia entre la forma en que la política pública ha abordado este tema y la manera espontánea en que lo realizan personas a su cuenta y riesgo, como en el caso de Iquique.

Es sabido que el déficit respecto de los requerimientos habitacionales de interés social es difícil de resolver para cualquier gobierno de cuatro años con las asignaciones presupuestarias actuales para este ítem. Para calcular en cuántos años se podría superar el déficit estimado por el gobierno y por la ONG Déficit Cero, podemos hacer los siguientes cálculos:

1. El déficit estimado por el actual gobierno es de 650,000 viviendas, con una meta de construir 260,000 viviendas en cuatro años, un promedio de 65,000 viviendas anuales. Si sucesivos gobiernos siguieran construyendo viviendas al mismo ritmo, el déficit se superaría en 10 años.
2. Considerando el déficit estimado por la ONG Déficit Cero de cerca de 2.200.000 hogares que necesitan algún tipo de ayuda del Estado para alcanzar una vivienda adecuada, y siguiendo la misma lógica de construcción de 65,000 viviendas anuales, el tiempo mínimo necesario para superar el déficit sería de aproximadamente 34 años.

Estos son cálculos conservadores que parten del supuesto de que las tasas de construcción de nuevas viviendas se mantendrán constantes, sin considerar el crecimiento vegetativo de la población, olas migratorias ni la pérdida de viviendas existentes por situaciones catastróficas o deterioro natural. En cualquiera de los dos escenarios planteados, 10 o 34 años de déficit habitacional significa que millones de personas tendrán que pasar un tiempo significativo de sus vidas sin contar con un derecho social básico como el acceso a una vivienda adecuada. Es claro que, si seguimos haciendo lo mismo en políticas públicas relativas al acceso a la vivienda, los resultados no serán mejores a los que tenemos ahora.

En síntesis creo que es necesario incorporar nuevos actores a la solución del problema del déficit habitacional, específicamente desarrolladores inmobiliarios de baja intensidad. Junto con flexibilidades normativas, y siendo apoyados técnica y financieramente por el Estado y el sector privado, podrían emprender la construcción de edificios de cuatro o cinco pisos en sus propios lotes. Lejos de horrorizarnos por situaciones como las expuestas en el reportaje de Canal 13, podemos ver en ellas un potencial social, económico y urbano para regenerar nuestras ciudades, densificándolas de manera equilibrada y sostenible.